“Мастер групп” ХХК-ийн 2008 оноос эхлэн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд үйл ажиллагаагаа явуулж эхэлсэн ба үүсгэн байгуулагдсан цагаасаа үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр тасралтгүй судалгаа шинжилгээг хийж 2014 оноос хойш 4 оффисын төсөл амжилттай хэрэгжүүлэн, нийт 38.200мкв талбай бүхий оффисыг 380 орчим бизнесийн байгууллагад өмчлөх хэлбэрээр борлуулаад байна. Эдгээр төслүүдийн барилгажилтын дундаж хугацаа 15 сар, борлуулалтын дундаж хугацаа 14 сар, борлуулалтын үнийн өсөлт 34%-тай, амжилттай төслүүд байсан. Тодруулбал, оффисын талбайн анхны үнэ болон барилга ашиглалтад орсны дараах үнийн зөрүү дунджаар 34%-тай ашигтай хөрөнгө оруулалтыг худалдан авагчиддаа олгосон байна.
Улаанбаатар хотод одоогоор:
- Худалдаж байгаа оффисын тоо – 49ш
- Худалдаанд бэлэн байгаа оффис - 410 хаалга буюу /63,000м2/
- Түрээслэхэд бэлэн байгаа оффис - 1,150 хаалга буюу /121,000м2/
- Нийт оффисын хаалганы тоо - 9,500ш
- Дүүргэлтийн хувь - 88.9%
- Түрээслэж байгаа оффисын тоо – 166ш
Оффисын нийлүүлэлтийг бүсчиллээр авч үзвэл:
2020 оны байдлаар Улаанбаатар хотын хэмжээнд арилжааны зориулалттай 214 (ашиглалтанд орсон 202, ашиглалтанд ороогүй 12) оффисын барилгын мэдээлэл нээлттэй байгаа ба нийт зах зээлийн 95-с дээш хувийг илэрхийлэх чадвартай байна. Эдийн засгийн өсөлттэй үзүүлэх нөлөөллийг шалгахад хугацааны хувьд 2 жилийн хоцрогдолтойгоор хамаарал өндөр (t=2009-2016, r2=0.64) байна. Энэ хамаарлаар оффисын талбайн нийлүүлэлтийг 2020 он хүртэл таамаглахад жилд дунджаар 53,000м2 (3 жилд 159,000м2) орчим ашигтай талбай бүхий оффис нийлүүлэгдэхээр таамаг гарч байгаа бол зөвшөөрөл авсан, хэрэгжиж байгаа, барилгын ажил зогссон нийт 12 төслийн 145,000м2 оффисын ашигтай талбай ойрын 2-3 жилийн хугацаанд зах зээлд нийлүүлэгдэхээр хүлээгдэж байна.
Оффисын үнийн таамаглалыг 2 төрлөөр гаргасан ба эхний үнэ:
ХУДАЛДАХ ҮНЭ
Оффисын нэрлэсэн худалдах үнэ болон эдийн засгийн өсөлтийн хооронд 67%-ийн эерэг хамааралтай байна. Оффисын худалдах үнэ нь түрээсийг бодвол эдийн засгийн өсөлтөөс шууд хамаарал ихтэй бөгөөд эдийн засаг болон уул уурхайн салбарын идэвхжилтээс шалтгаалж 2019 оноос өсөх хандлагатай байна.
ТҮРЭЭСЛЭХ ҮНЭ
Оффисын түрээслэх үнэ нь эдийн засгийн өсөлтөөс эерэг, эрэлт нийлүүлэлтийн зөрүүнээс сөрөг 87%-ийн хамааралтай байна. Түрээсийн үнийн хувьд эдийн засгийн өсөлт, эрэлт нийлүүлэлт, инфляцийн түвшин, тухайн оффисын дүүргэлт зэргээс шалтгаалах ба цаашид зөвхөн сайн төслүүдийн хувьд үнийн түвшин өсөх хандлагатай байна.
Улаанбаатар хотын хүрээнд 5900 компани оффис түрээслэдэг бол үүний 1,450 (163,000м2) нь А, А+ байршилд байдаг бол 2,750 (271,000м2) нь B,C зэрэглэлийн байршилд байдаг байна. Оффис нь өөрийн эзэмшилд байдаг 4200 компаний 2,450 (275,000м2) нь А, А+ зэрэглэлийн байршилд байдаг ба 3,450 (247,000м2) нь B,C зэрэглэлийн байршилд оршдог байна.
Ойрын 2 жилд үүсэх оффисын хэрэгцээг 3,400 Аж ахуй нэгж байгууллагууд буюу 303,000м2 байна гэж таамаглаж байгаа бөгөөд үүнээс түрээслэх 210,000м2, худалдан авах 93,000м2 хэрэгцээ байна.
Мастер групп нь UB tower төслийн эрэлтийг тодорхойлох зорилгоор 2018 онд нийт 600 ААНБ-с хэрэглэгчийн судалгаа авсан.
Оффис хэрэглэгчдийн профайлыг гаргах зорилготойгоор 5 чиглэлд хувааж үзсэн.
1. Үйл ажиллагаа явуулсан хугацаа, жилээр:
2. Ашиглаж буй оффисын талбай
3. Байгууллагын хэлбэр
4. Ажилтны тоо
5. Үйл ажиллагааны салбарын ангилал
6. Оффисын нөхцөл
Оффисын хэрэгцээ тодорхойлох чиглэлээр хийгдсэн судалгаанд:
Судалгаанд оролцогчдын 26%-д түрээслэх, 10%-д худалдан авах хэрэгцээ байгаа, 64%-д ямар нэгэн хэрэгцээ байхгүй байна. Түүврийн алдааг засварлаж, эх олонлогт тархаавал:
22.1%-д түрээслэх, 11.3%-д худалдан авах хэрэгцээ байгаа, 66.4%-д ямар нэгэн хэрэгцээ байхгүй байна. Нийт зах зээлд 3,382 хэрэглэгчийн 302,745м2 ашигтай талбай бүхий оффисын хэрэгцээ байна.
Худалдан авах болон түрээслэхээр сонирхож буй байршил:
- Хэдийгээр оффисын нийлүүлэлт эрэлтээс давсан ч нийт зах зээлийн 33.4%-д (11.3%-худалдан авах) оффисын хэрэгцээ байна. Учир нь хэрэглэгчдийн хүсч буй оффис болон үнийн хүлээлтэнд одоогийн оффисууд нийцэхгүй байгаа бөгөөд цаашлаад зах зээлд БОЛОМЖ-ийг бий болгож, хэрэглэгчид өөрт тохирох оффисыг хайсаар байна.
- UB tower төслийн боломжит зах зээл – 345,000м2 байгаагийн 3%-ийг эзлэхэд төслийн борлуулалт дуусах ба НЭГ ЖИЛИЙН ХУГАЦААНД 5,000м2 борлуулах БОДИТ эрэлт байна.